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房企酒店业“考验
发布时间:2021-06-23        浏览次数:7        返回列表
   作为商业地产重要资产之一,酒店一直以来被视为提供稳定现金流的工具,不少房企涉及或布局酒店业务。但在去年疫情冲击下,这一业务面临了不小的挑战。

  分析2020年房企的酒店财务情况,可以明显看出,整体收入均2019年有较大幅度下滑。除受疫情主要影响外,也凸显了一直以来的发展模式问题。

  世茂、绿地等企业主要采取与知名酒店集团合作的形式,扩大了旗下的酒店规模,后续虽然进行了自主品牌创新,但在市场上始终缺乏认知度和知名度。

  为了让酒店业务得到更好发展,近年来房企尝试探索上市和资产证券化,但尚未有成功的模式可待参考,前路仍未明晰。

  挣扎的表现

  国内房企中,除零售商业、商办物业、公寓之外,酒店是最为普遍的持有型物业,在总收入中占据一定比例。

  目前,酒店业务有一定规模和知名度的房企主要有世茂、金茂、富力、绿地等。

  2020年,由于疫情影响,大众出行受到很大限制。与商旅关联性密切的酒店,入住率大大降低,虽然下半年客流有所回升,但整体收入受挫。

  单从整体收入上看,与2019年同期相比,样本企业酒店业务收入均出现下降,幅度在30-40%左右,个别企业接近60%,给整体营收带来一定压力。

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  数据来源:企业年报,观点指数整理

  样本房企酒店业务主要收入由自持酒店物业贡献,其中富力和绿地自持数量较多,前者从万达手中收购了数量庞大的酒店资产,自持项目数量达91个。

  绿地也手握45个自持酒店项目,其余诸如世茂、金茂、嘉里等企业则主要走高端酒店路线,自持项目数量相对较少,世茂为24个,后两者则分别为10个。

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  数据来源:企业年报,观点指数整理

  去年房企酒店业务收入下降与入住率密切相关,以披露数据来看,金茂旗下酒店整体入住率由2019年的77.4%下降至50.6%,绿地旗下酒店则从59.7%降到47.7%。

  以金茂酒店业务为例,经过下半年复苏,全年仍有近四成酒店入住率不足50%。

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  数据来源:金茂2020财务数据,观点指数整理

  从平均客房收入来看,金茂酒店绝大部分酒店同比有较大幅度下降,其中上海金茂君悦大酒店、金茂北京威斯汀大酒店等过半酒店几近腰斩,同样反映去年酒店业绩不佳的现实。

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  数据来源:金茂年报,观点指数整理

  毛利率方面,酒店业务整体毛利率为43%,而商务租赁和零售商业运营毛利率为86%,分别较上年同期减少6个和1个百分点,下降幅度大于商业租赁业务。

  值得注意的是,并非单纯因为疫情,疫情前中国金茂酒店业务收入已出现轻微下降趋势,自2018年以来均未实现正增长。

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  数据来源:金茂年报,观点指数整理

  对于疫情前收入微降,金茂表示,近年来一二线城市重大会议增加,导致城市商务型高星级酒店出租率逐渐走出低水平,但部分传统度假酒店市场需求出现了一定程度下降,对整体酒店市场业绩表现带来一定负面影响。

  这也凸显出金茂的产品线较为单一,面对市场变化抗风险能力较低的问题。疫情带来的入住率下滑,给营收依赖于高房价和房间出租的高端酒店带来的影响不可小觑。

  困境与前路

  一直以来,酒店业务都是不少房企多元化发展的选择之一,发展模式主要有:与洲际、万豪、希尔顿等国际知名酒店管理集团缔结战略合作关系,引入它们的管理运营服务;其次是自己持有开发,推出自有酒店品牌。

  房企在发展酒店业务时,通常采取第一种,或是两种兼具。

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  来源:公开资料,观点指数整理

  运营方面,与知名酒店集团合作,引入先进的酒店管理模式,能在初期使企业酒店业务得到较好发展。但随着时间推移,房企自创品牌也成为了趋势,世茂、绿地等企业纷纷推出自己的酒店品牌。

  房地产企业做自营酒店品牌的原因有两点:一方面是需要付出高额管理费委托国际酒店集团派遣人员管理,是一笔不小的支出;另一方面是经过长时间发展,能逐步摸索出自身的一套酒店管理体系,有机会实现业务提升。

  其中比较具有代表性的是世茂和绿地,前者打造御榕、茂御、世御等7个各具特色的自主酒店品牌,后者拥有铂瑞、铂骊、铂派等十大品牌,涵盖标准酒店,特色酒店和小镇酒店三大类型。

  上述企业在拥有自己的酒店品牌后,也在尝试对外进行轻资产输出。但目前来看,品牌的认知度和知名度都不算高。此外,在高端酒店运营上,依然要较多依赖酒店管理集团。

  以世茂旗下酒店为例,2020年旗下酒店收入为14.47亿元,其中自创酒店品牌和酒店集团管理品牌项目创造的收入约各占一半。

  而去年疫情带来的不止是酒店收入减少,还使得资金端的压力加大。在三条红线出台后,房企需要减少负债,优化财务水平,而部分企业的酒店业务俨然成为优化财务指标的负担。

  酒店本身的投入成本较高,除初期的装修硬件花费外,日常成本支出也是较大开支,此外还要支付酒店管理方的管理费用。

  在营收缩减情况下,无疑让房企承担了更大资金压力。如富力手上酒店数量较多,但整体营收不佳,导致目前现金流面临较大压力。

  酒店回报周期也比较长,来自国家旅游局的数据显示,五星级酒店投资回报率最高的是2010年,达到4%,但静态回收期长达25年。

  为了谋求酒店业务的更好发展,不少企业将目光放到了上市或者资产证券化,但这些方式目前尚未有成功案例参考。

  以金茂为例,金茂酒店成功上市,但后续发展乏力,并不受资本市场青睐,最终以私有化告终。金茂旗下多为高端酒店,这类物业固定成本较高,折旧、摊销以及管理成本需要较多经营性现金流支撑,因此剩余的可供分配的现金流相对有限。另一方面,金茂酒店成长性较差,因此并未受到资本市场的较多青睐。

  这实际上反映了房企酒店业务缺乏稳定固定收益和增长性的弊端,虽然目前有部分企业尝试以轻资产模式进行输出,弥补这方面的不足。但比起酒店集团,他们在运营经验和能力上并不占太大优势。

  据中国旅游协会预测,到2025年中国酒店业规模将超越美国成为世界第一大市场,酒店房间数量届时可能达610万间。在此背景下,不少外资酒店集团重点关注亚洲、特别是中国的酒店业务,增加相关投资。这些对于房企自创酒店品牌而言,也意味着竞争的加剧。